国家队出手!杭州率先打响楼市去库存第一枪

商业 2024-05-15 18:18 阅读:3

杭州打响了以收储模式去库存第一枪。杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告显示,经临安区人民政府研究决定,在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。对于房源基本条件,临安规定:房源以整幢作为基本收购单位,同时单套建筑面积不超过70平方米;收购房源需搭配一定比例车位,房源待售车位数量满足配比条件,即60平方米(含)以下的每套按0.6个车位比例配置,60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。此外,临安还明确了收购房源的最高限价原则:以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价,最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。

“杭州临安该项政策属于全国首例。这意味着在去库存或消化存量房产方面,国家队正式出手了。”易居研究院研究总监严跃进表示,这是对高层会议的落实,同时也对房企的库存房源落实了新的去化导向。多位分析师认为,杭州此举可谓‘以旧换新’政策外,又一项重磅的政策创新,预计更多城市接下来可能会效仿杭州展开试点。

“在4月30日召开的政治局会议上,关于房地产方面,提到‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’。相关部门接下来会实施哪些消化存量房产措施,由此倍受市场关注。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

那么,当前新房市场库存情况如何?据易居研究院数据,2024年3月,全国百城新建商品住宅库存规模约49916万平方米,环比下降0.1%,同比下降1.9%;按一、二、三四线城市分类,分别为3586、24163和22167万平方米,环比增速分别为3.7%、-0.4%和-0.5%,同比增速分别为11.5%、-4.5%和-0.9%。从去化周期来看,易居研究院数据显示,3月份100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为19.2、21.6和33.1个月;而上述几类城市2019年12月份去化周期,分别为12.2、8.9、和10.2个月。

有分析师指出,当前库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源,而在于库存消化能力处于低位。“目前库存去化的主要问题之一,依然在于销售端。虽然销���端数据在提振、库存绝对量也有所下降,但由于销售规模持续处于低位,所以消化库存的力量仍然偏弱。”严跃进表示。

从供应端情况来看,数据显示,3月份全国百城新建商品住宅供应面积为2031万平方米,环比增长156.1%,同比下降46.4%。目前百城新房供应面积,已连续10个月出现同比下降态势。另据克而瑞数据,热点城市“旧库存”占比达55%,即目前在售新房中,超过一半是2023年及之前年份批售的房源。其中,2023年三线城市“旧库存”成交占比达到68%,只有约三成为2023年当年批售。

“这说明各地房企的供货能力或推盘愿意有所下降。推盘量的回落,并不完全是对市场前景不看好,也可能源于债务压力等困扰,削弱了房企供应能力。我们认为,今年融资协调机制等工作持续推进,包括各类资金加快导入到开发项目之中,将对房企推盘能力的修复具有积极的作用。”严跃进称。

就如何统筹消化存量房产,58安居客研究院院长张波认为,存量房产的消化可能包括两个方向,一是“以旧换新”,更好保障改善需求,并结合部分政府牵头收购的旧房,进入保障房体系,这一链条的建设和打通非常重要。二是进一步放开限购,尤其是一线城市的限购门槛预计会进一步降低,由此带动更多存量房产的去化。“同时,存量房产消化也需要和‘城中村改造’相结合,盘活城市存量房产,并充分考虑更新城市面貌,强化完善基础设施建设。改善城中村居民的居住环境,将有助于推动房地产市场的活跃,促进住房消费的增长。”张波表示。

而李宇嘉建议,对于消化周期过长的新盘项目,尤其是国企城投的项目,可考虑通过创新货币政策工具,注入中国版QE,收购在售项目用作保租房、配售型保障房,修复开发商资金链,以稳定开工和供地。在李宇嘉看来,在进行具体操作时,可进行进一步细化分类:对于消化超过70%,尾货去化难的项目,建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化,让项目顺利交付。对于前期消化较少、后续消化困难较大的项目,可通过产权调换将购房人置换到其他项目后,由基金介入整盘收购,考虑用于保租房或配售保障性住房。

“当前房地产市场正处于积极的调整和转型过程之中,库存压力的化解需要一定的时间。我们认为房地产基本面总体在持续转好,去库存压力也有进一步释放的空间。”严跃进认为。