南昌一小区物业选聘风波:老物业拒不撤场,新物业交接遇阻

快报 2024-06-07 10:23 阅读:3

按照房地产行业惯例,在小区业主、业主大会选聘物业公司之前,为了完成正常的住宅交付和管理,开发商会聘请一家物业公司,为小区提供前期物业服务,前期物业一般多为开发商旗下自有物业公司。由于前期物业并非业主自主选择,很多小区在成立业委会后,便开始着手选聘物业。

“前几年上海恒联物业确实有做得不足的地方,但业主们提出的合理建议他们都会采纳,后来服务慢慢改善,加上在小区相处多年,和大家也有一些感情。”一位较早入住小区的业主说,起初自己并不太愿意更换物业,后来考虑到引入外面的新公司参与竞争,有助于进一步提高小区物业服务水平,便转而支持选聘。

2022年6月,明园九龙湾小区迎来第一次物业选聘,共吸引来9家物业公司报名参选,开发商旗下前期物业——上海恒联物业,亦在其中。

根据制定的选聘规则,所有报名的物业公司,先由业委会组织评分进行初选,其中得分最高的2家再进入业主大会表决程序,经全体业主投票后选定最终的一家签约。

但选聘过程并不顺利。从2022年6月到2023年7月期间,选聘曾两次因为程序不规范等问题,被住建部门及社区街道认定无效或是叫停整改。

竞标合同引发担忧

在前两次无效选聘中,由于第一次共有9家公司报名、第二次共有7家公司报名,分别被业主们称为“9选2”“7选2”。业主们意见最大的,是第二次选聘。

据业主介绍,为了最大限度维护业主权益,2023年4月9日,第二次选聘进入业主大会表决程序之前,在社区和街道的主持下,小区业委会、部分业主代表曾召开会议,共同制定了一份《明园九龙湾小区物业管理服务合同》。

“参会的业主代表中,有几位是专业律师,这份合同经过大家共同商议,将其中可能导致小区维修基金被违规动用的一些条款进行了完善,并确定了最终版本。”一位业主说,经过在小区范围内公示无异议后,这个版本的物业服务合同正式生效,被大家称为“4·9合同”。

然而,第二次选聘经过“7选2”,初选出万科益达物业、上海恒联物业2家公司,进入最终的业主大会表决程序后,有业主发现,万科益达物业的竞标文件《物业管理服务合同(草案)》,竟对前期已经得到业主普遍认可的“4·9合同”进行了修改。

南昌一小区物业选聘风波:老物业拒不撤场,新物业交接遇阻 第1张

万科益达物业合同草案中,关于遗留问题整改相关条款 图/受访业主供图

“万科益达物业的合同草案有损业主利益,尤其是在附件中列出小区电梯、外墙、消防系统等存在一系列重大安全隐患遗留问题,可能需要动用小区维修基金。”在一些业主看来,小区刚建成不久,日常维护保养尚可,并不存在上述安全隐患,此举或许是为入驻小区后使用维修基金提前“埋坑”。

2023年7月,有业主投诉后,红谷滩区住建局回复称,经核查,万科益达物业竞标文件中的合同草案,对比“4·9合同”,加重了小区业主的责任和负担,减轻了万科益达物业的义务,对其他参与竞标的物业公司严重不公,街道正督促业委会进行整改。

与新物业签订合同

除了竞标合同问题,在第二次选聘的讨论过程中,还有业主陆续发现,此前经业委会修改并已表决通过的小区《议事规则》中,含有“默认从多”(部分特殊情况下,在业主大会中逾期未参与投票的业主,其相应投票权数默认计入已表决的多数票)投票规则等一些被业主认为是扩大业委会权限、有损业主利益的条款。

有业主介绍,当万科益达物业修改合同与业委会修改《议事规则》被联系在一起,一些业主开始怀疑,两者或许早已暗中串通,共同盯上了小区数千万元的维修基金,对业委会的信任度也由此下降。

2023年9月,物业选聘第三次被提上日程。小区业委会发布公告,将根据第二次选聘的“7选2”结果,邀请排名前二的万科益达物业、上海恒联物业,组织开展第三次物业选聘。但最终报名的,只有万科益达物业一家。

对此,上海恒联物业刘经理表示,第二次选聘程序不合规已被街道要求整改,该公司认为并不具备开展第三次选聘的条件,因此拒绝报名参选。另据业委会解释,作为补救措施,上海恒联物业放弃参选后,曾邀请排名第三的物业公司递补,但对方因为“明园九龙湾小区选聘物业周期异常超长”,最终也未报名。

小区业委会发布的公告 图/受访业主供图

2023年9月底,由于仍然对选聘不满,众多小区业主向社区和街道联名反映,提出叫停选聘、改选业委会等诉求。2023年12月31日至2024年1月21日,小区召开2023年第二次业主大会临时会议,对选聘万科益达物业、是否改选业委会2个事项进行表决。

据业委会发布的公告,2个事项均表决通过,共有752名业主参与此次投票,其中有468名业主赞成选聘万科益达物业,另有257名业主赞成改选业委会。根据第三次选聘的这一结果,2024年2月下旬,小区业委会代表业主大会,与万科益达物业签订服务合同,合同期限为2024年4月1日至2025年3月31日,并在住建部门备案生效。

现有物业拒不撤场

从2022年到2024年,历经将近两年时间,终于选定了新物业。然而这一结果,并非皆大欢喜。第三次选聘期间及结束后,仍有不少业主向红谷滩区住建局和红角洲街道办事处联名反映,投诉第三次选聘的投票、计票等环节存在问题。

2024年4月30日,区住建局和街道办事处出具书面答复称,此次选聘过程中存在业主身份认证不到位、未如实反映业主真实意愿、业委会对第三方网络投票平台计票统票过程未严格监督等问题。

答复最终认定,2023年第二次临时业主大会确实有不规范的情形,存在一定程序瑕疵,但已保障广大业主的知情权和表决权,不足以构成对业主自身权利的严重侵犯,亦未明显违反法律规定。考虑到整个小区业主的合法权益,从维护民事法律关系稳定性的角度出发,该次临时业主大会决议结果依法有效。

南昌一小区物业选聘风波:老物业拒不撤场,新物业交接遇阻 第2张

区住建局和街道办事处书面答复 图/受访业主供图

监管部门的答复,并未让争议停止。针对上述书面答复,又有多位业主联名向红谷滩区政府提起行政复议。一位参与联名的业主称,目前行政复议暂未出结果。

虽然业委会已经和万科益达物业签订合同,并约定后者于4月1日进场接管,但上海恒联物业因为不认可第三次选聘结果,并且以等待行政复议结果为由,至今未撤出小区。

多位业主告诉澎湃新闻记者,因物业选聘、小区交接等争议,在业主和业委会、新老物业之间,已爆发多次对立冲突。4月27日凌晨4点多,万科益达物业还试图带人“趁夜进场”,并引发肢体冲突。记者在小区走访时,每当提及物业选聘之事,不少业主有所顾虑,不愿多谈。

5月31日,红谷滩区住建局向上海恒联物业发出《责令退场通知单》,责令该公司6月3日中午12点前,撤出明园九龙湾小区物业服务管理区域,并配合业委会做好交接工作。6月3日当天,万科益达物业派出工作人员来到小区欲交接物业,因遭到几名业主拉横幅抵制,再次无功而返。

业委会:部分业主担忧过度

选聘、招标、初选、投票、公告、签约……作为全体业主的代表和业主大会的执行机构,小区业委会是所有环节中的关键角色。对于物业选聘产生的一系列风波,小区业委会有何看法?

“担任业委会主任尤其是启动物业选聘以来,我个人遭受了很多谩骂,更有人说我从中谋取私利,这些都是无端指责。”小区业委会胡主任回应记者称,部分业主过度担忧维修基金被滥用,是受到误导,维修基金的使用有一系列法律规定,需要经过严格程序并接受住建部门监管,仅凭业委会或是物业公司,是无法擅自动用的。

第三次选聘最终表决结果 图/受访业主供图

“选聘过程确实存在一些瑕疵,但这些程序瑕疵也是因为物业选聘受到各种干扰导致的,投票数据可以说明,大多数人还是支持更换新物业的。”胡主任说,物业选聘本质上是小区自治和市场竞争行为,小区与新物业的合同已经生效,经过多个部门介入展开多轮协商后,新物业仍然无法顺利进场,老物业不撤离只会激化矛盾。

胡主任还表示,按照《民法典》相关规定,小区与由业主新选聘的物业公司签订合同后,前期物业服务合同即终止,物业服务合同终止的,原物业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,并配合新物业做好交接工作,原物业如果违反该规定,则需要承担相应的民事责任、行政责任。原物业如果认为终止合同给其造成损失,可以向法院提起民事诉讼,但是不能拒绝撤场,“老物业一直不撤场,业主是可以拒交物业费的,如果不交物业费的人越来越多,必然又由此产生更多新的纠纷,并导致物业服务质量无法得到保证,最终损害的还是全体业主利益。”

对于万科益达物业“趁夜进场”一事,胡主任表示,业委会对此知晓,“老物业一直以申请行政复议等各种借口拒不交接,这也属无奈之举,之所以趁夜进场,是考虑到晚上人少,可以减少不必要的人员冲突,减小对业主造成的影响。”

6月5日,记者联系上万科益达物业的一名负责人,对方表示,暂不方便接受采访。

律师:小区自治应少数服从多数

“纵观明园九龙湾小区的物业选聘,新老物业各有支持者,但小区自治应遵循少数服从多数的原则。”河南鼎厚律师事务所主任黄文得律师,在认真查阅该小区《议事规则》以及与新物业签订的服务合同后认为,两份文件中关于投票规则、维修基金使用的相关条款没有太大问题,小区业委会是法律认可的民事主体,其在自愿、平等条件下,与新物业公司签订的合同具有法律效力。

黄文得表示,小区业主设立业主大会、通过选举成立业委会,是受法律保护的小区自治方式,但在现实中,真正将“业主自治”落实到位的小区少之又少。明园九龙湾小区的物业选聘,经过了公告、投票等环节,已经充分保障业主权利,但是法律并不保护“躺在权利上睡大觉的人”,对于因部分业主没有积极行使业主权利,以及其他客观因素导致的程序瑕疵,不应据此认定选聘结果无效,因此相关部门在综合考虑法律效果、社会效果的基础上,认定最终选聘结果有效,并无不妥。

南昌一小区物业选聘风波:老物业拒不撤场,新物业交接遇阻 第3张

小区业委会与新物业的服务合同已经生效 图/受访业主供图

黄文得建议,如果有业主不认可与新物业的合同,认为自身合法权益受到侵害,其个人有权提起民事诉讼,追究业委会的民事责任;此外,还可以联合其他业主通过业主大会或者临时业主大会,要求业委会解除该物业服务合同,或者直接提起民事诉讼,请求法院撤销业主大会选聘新物业的决定。

“物业选聘属于业主自治的小区内部事务,新老物业之间没有必要产生对立。经过业主选聘确定的新物业公司,是当前唯一适格的物业公司,老物业公司应当及时撤场、交接。”黄文得说,业主与业委会之间更不必产生对立情绪,无论在哪个小区,业委会都不可能得到所有业主认可,所以应该从整个小区的大局出发,由业主通过业主大会明确业委会的权利和责任,从而确保业委会滥用权利必被追责,以及正常行使权利不受干扰。只有这样,业委会才能取得业主信任,两者之间的关系才能更趋融洽。

江西久保律师事务所律师、法学博士刘君认为,对于维修基金的使用,法律有明确规定,该小区《议事规则》中亦约定,维修基金的使用和续筹方案,必须报业主大会或业主代表大会决定。对于这一点,业主不必过于担心。

刘君同时指出,针对老物业公司拒不撤场的情况,新物业公司若使用“趁夜进场”等手段,可能存在法律风险。他建议,可以由监管部门通过行政手段,责令老物业公司尽快撤场;或是由业委会起诉老物业公司要求撤场,如若胜诉再向法院申请强制执行。