总房价2.4亿元佣金9700万元,浙江一房企遭小股东举报涉嫌偷逃税

快报 2024-06-28 08:51 阅读:5

总房价2.4亿元佣金9700万元,浙江一房企遭小股东举报涉嫌偷逃税 第1张

诸暨枫林半岛小区

本报(chinatimes.net.cn)记者帅可聪 绍兴摄影报道

143套房成交总价约2.4亿元,销售佣金竟高达9700余万元,平均销售成本占房价比例高达40%;其中一套别墅成交价550万元,佣金高达300万元,多套别墅佣金占房价比超50%。这一离奇的销售费用清单,源自浙江诸暨市三和房地产开发有限公司(下称“三和公司”)旗下项目。

日前,三和公司小股东、浙江望泰实业有限公司(下称“望泰公司”)负责人冯望月向《华夏时报》记者实名举报,称三和公司涉嫌通过虚增销售成本等方式偷逃税款,并提供了上述销售费用清单作为证据。

业内人士告诉本报记者,房地产行业销售佣金比例通常在3%左右,即便是在市场行情较差时,一般也不会超过10%,平均高达40%的佣金比例极为反常。不过,面对举报,三和公司有关负责人陈建国向《华夏时报》记者回应称,举报内容可由当地税务部门核实,公司是按照正常流程走的程序。

平均佣金占房价比例达40%

三和公司成立于2010年4月,注册地址位于浙江省绍兴市诸暨市枫桥镇,该公司是由诸暨步森房地产开发有限公司出资3600万(下称“步森地产”),浙江天洋控股集团房地产开发有限公司出资3200万(下称“天洋公司”),望泰公司出资3200万,于2010年4月为开发建设诸暨枫林半岛地产项目而设立的公司。

冯望月告诉记者,最初,三家股东按照出资额持有三和公司对应比例股权。但在2019年5月,三和公司实控人陈建国在未取得股东望泰公司同意的情况下,与天洋公司做出“三和公司增资6180万元”的股东会决议,并“由步森地产认缴全部新增资本”。目前,三和公司股权分别由步森地产持有60.44%,天洋公司和望泰公司各持有19.78%。

枫林半岛地产项目位于诸暨市枫桥镇,枫溪江畔,项目开工于2011年,总用地面积27.7万余平米,由89栋独栋别墅、105栋联排艺墅、19栋宽景小高层组成。该项目分为两期建设,枫林半岛一期项目竣工于2014年12月,二期印象枫桥项目竣工于2021年4月。

诸暨枫林半岛小区一景

2017年6月,在枫林半岛一期项目建成后,三和公司曾与红趣公司签订独家代理销售合同,双方签署人分别为三和公司时任法定代表人陈建国、红趣公司时任法定代表人杨炎。

销售合同约定,红趣公司作为枫林半岛项目房产唯一销售代理商,销售佣金为房屋成交价与底价的差价,三和公司在提留12%的金额作为开票费用后,其余均作为销售服务费用支付给乙方。合同双方还就房屋底价进行约定,包括高层房产底价统一为3700元/平方米,排屋(联排别墅)中间套底价140万元/套,边套160万元。

冯望月提供的一份销售费用清单显示,红趣公司为三和公司卖出143套房屋,包括高层住宅69套、别墅中间套54套、别墅边套20套,签约日期大多在2017年10月左右。记者统计发现,这143套房屋成交价格合计约2.4亿元,佣金总计约9747万元,平均佣金占房价比例达40%。

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销售佣金清单

其中,成交价格为八九十万元的住宅,佣金多在30万元左右;成交价格在两三百万元的别墅,佣金则在百万元左右,有多套别墅销售佣金占房价比例超过50%。例如,一套成交价290万元的别墅,佣金达150万元;一套成交价343万元的别墅,佣金达203万元;一套550万元的别墅,佣金高达300万元。

另据三和公司2019年审计报告显示,2017年公司支出销售费用1856万元,2018年支出销售费用7898万元,两年合计支出9750余万元。

远超行业正常水平

多位业内人士向《华夏时报》记者表示,地产行业销售佣金一般占房价比例在3%左右,上述平均高达40%的佣金比率明显反常。

“我房地产公司好不容易有收获的时候,却把收益拱手让人了,这怎么可能?”冯望月向记者表示。其质疑,这是三和公司通过虚增销售佣金转移收入、减少纳税的一种方式,因为相对于中介公司所获佣金的税率,房地产公司的收入需要缴纳的税率高很多。

“一般行业中控制较好的营销成本占了房屋价款的3%,即便市场行情不好,佣金比率一般也不会超过10%。”资深地产分析师、易居研究院研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示,从房企偷逃税的角度看,常见的手段包括虚增成本和漏报收入。营销成本方面,佣金是其中最核心的一类支出,若是虚高报送,自然会减少纳税的款项。

严跃进指出,销售佣金率很高,房企潜在的利润空间自然就可以做低,也就可以享受更低的税率,而实际上此类高佣金的比例是不正常的。不过,他也表示,仅凭这份销售费用奇高的支付清单,并不能直接证明其目的是为了偷逃税,也有可能通过佣金的方式转移相关收入,但对其也会产生涉嫌偷逃税的等同影响。

盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师也向《华夏时报》记者表示,业内正常佣金占房价比率一般在2%至3%,目前看到10%已经很高,平均高达40%的佣金率很反常。但仅凭此不一定就能认定偷逃税款,是否偷逃税款需要有关部门进行查实。

郭韧认为,如果是你情我愿约定的高佣金,实际情况就是如此,法律并不禁止,但若是人为虚增销售费用肯定违法,“如果地产公司和销售公司是一套班子为避税使用,那就是不对的”。

三和公司所在地

2024年5月,《华夏时报》记者在诸暨走访调查时,通过电话联系到三和公司时任法定代表人陈建国,其回应称,自己已经不是三和公司的法定代表人,冯望月的实名举报,当地税务部门会核实。就有关高佣金问题,他还表示,公司是按照正常流程走的程序,“这是市场秩序,当时是怎么样的就是怎么样的”。

天眼查资料显示,陈建国于2019年10月不再担任三和公司法定代表人,由经理何惠牛接任,但陈建国仍为公司执行董事。

此外,就是否有配合三和公司虚增销售费用偷逃税等问题,本报记者于近日通过电话、短信的方式联系红趣公司时任法定代表人杨炎寻求置评,但未能获得回应。

背后控股方为步森集团

《华夏时报》记者采访调查了解到,三和公司被举报,主要源于股东之间的权益纠纷。冯望月称,望泰公司作为三和公司股东,多年来不仅无法插手公司经营,最基本的股东知情权也不能得到保障。

相关司法文书显示,望泰公司通过诉讼要求三和公司保障股东知情权,并在2020年先后获得诸暨市人民法院(下称“诸暨法院”)、绍兴市中级人民法院判决支持,明确望泰公司可查阅三和公司的会计账簿、会计凭证等原始资料。

然而,三和公司并未及时履行法院生效判决。冯望月称,曾数次在法官、律师的陪同下前往三和公司所在地请求查阅资料,但三和公司拒不配合。

诸暨法院2021年9月作出的一份执行裁定书显示,因三和公司逾期未履行生效判决,曾对该公司采取限制消费等执行措施,并作出罚款决定。

值得一提的是,三和公司的控股股东步森地产,为步森集团有限公司全资子公司。步森集团是诸暨当地知名民营企业,成立于1993年,在知名女企业家寿彩凤带领下,从一家几十人的服装加工厂成长为国内知名的服饰企业,后涉足建材、房地产、流通贸易等行业领域。早在2000年,步森集团曾位列中国民营企业500强。

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步森集团是诸暨当地知名民营企业

2011年4月,步森集团旗下步森股份(002569.SZ)在深交所上市,后者主营业务为步森品牌男装,曾邀黄晓明作为代言人,广告词“活出男人范”家喻户晓。然而,在上市后,步森股份经营状况连年下滑,步森集团逐步卖出股权套现。2015年,步森集团出让控制权,步森股份易主。

截至2024年一季度,步森集团持有步森股份257万股,持股比例约1.78%。今年5月30日,步森股份公告披露,步森集团为履行债务偿还义务于2023年10月9日通过二级市场集中竞价方式减持公司股份10万股,违反了证监会相关要求。步森集团已深刻认识到本次违规减持的错误,对本次失误减持表示真诚的歉意,并承诺3个月内尽快购回。

据悉,对于三和公司股东之间的权益纠纷,当地政府也已有所了解。2024年5月,诸暨枫桥镇一位有关负责人告诉《华夏时报》记者,今年三月曾约谈步森集团负责人,无论何种情况下,希望矛盾得到化解,但是由于涉及金额较高,调解难度较大。后续将进一步了解情况,努力化解双方矛盾。