今天看到一则新闻，北京房价已经较两年前下降近两成。
纬房指数显示，与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。
第一财经昨天报道说，今年10月，北京二手房业主降价比重达91.6%，也就是说，10个挂牌卖房的人，有9个都在降价，二手房“直降百万”放在以前都不敢想象，现在却变得习以为常。
与此同时，珠三角的深圳，却上演着房价蹿升、业主毁约、联合涨价的戏码。
受“豪宅税”取消、公寓“只租不售”取消等多重因素影响，深圳楼市最近成为全国房地产市场的焦点，二手房成交量创出年内新高，更有宝安福永街道某小区业主一起调价，所幸随后就被住建局暂停网签。
一北一南的两个一线大都市，出现这样的“冷热分化”从侧面也昭示了目前楼市的多变：有人依然指望自己的房子会变成“钻石”有人却在短短两年亏掉上百万，当初高价买来的宝贝，只能沦为“白菜”
那么，10年后，房子像“白菜”还是像“钻石”
我们从以下三个方面展开分析。
第一，未来10年，国家对于房地产调控的态度。
过去10年，从2008年至今，我们可以明显看到有所谓的调控“周期”存在。
比如，2008年一线城市房价集体下跌，随后房贷利率打折，行业融资宽松，由此出现一波持续大概3年的上涨。
比如，2013年-2014年，房贷利率提高，部分城市停贷二套房，限购政策频出，全国房价同比增速转负，房地产库存高企，随后的2015年，棚改货币化开始酝酿，连续的降准降息之后，限购全面放开，房地产迎来了一波长达3年的牛市。
但是，2018-2019年，调控的态度一直很坚定。
2018全年房地产调控达到450次以上，今年调控次数达到了575次以上，房企融资、购房信贷都收的很严，楼市即便出现了“小阳春”也会迅速的沉寂下去。
展望未来10年，在“房住不炒”“因城施策”的背景下，国家对于房地产调控的态度，大概率会保持最近两年的“底线”思维，而不会像2008-2017年这样“反反复复”
从这个角度来看，未来房子并不会像“真钻石”一样，存在升值的可能性。
第二，棚改退潮，“旧改”接力，对房价影响几何？
棚改货币化安置，是过去几年房价上涨的重要诱因，拆迁户用大量的货币补贴买房，导致中小城市库存迅速去化，成交量和房价同时蹿升的同时，整个市场的“追涨”情绪就被调动起来了，不管是刚需还是炒房客，都开始背负高杠杆买房。
但是，棚改毕竟不可长期持续，今年货币化安置的比例大幅下降，总量下降也接近50%，未来不可能再拉动房价。
不过，前段时间的经济会议已经明确：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域。
所谓旧改，指的是老旧小区改造，千万别小看这个政策，据专家统计，按照每年投资8000亿来算，仅仅未来5年，就会增加4万亿的投资。
这样来算，未来10年旧改的投资可能会达到8万亿，在大拆大建的模式消失后，老旧小区的加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，就能带动上下游十多个行业的投资额。
旧改对房价的影响，也是“微乎其微”毕竟只是“老破小”的修缮，而不是原地拆迁盖房，除了增添一点老旧小区的价值之外，房价不会出现像棚改那样的大幅波动。
从这个意义上来讲，旧改是一举多得的事情，10年后，老旧小区会改的越来越完善，而房子的价值，却无法变成“钻石”
第三，人口流动变局下，房地产步入存量时代。
前两天，有关部门发布，300万人口以下的城市，将全面放开落户。
这就意味着，各个城市之间的竞争，将进入到白热化阶段，现在流动人口有2.4亿人，对比2015年一直在下降，这些流动人口的走向，决定了未来的房价分布。
老龄化也决定了未来楼市的“天花板”
经济学家指出，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。
根据预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。
参考最近几年年轻人口的流动方向，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。
珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。
显然，未来部分热点城市的核心城区，因为巨量的购房需求，房子会像“钻石价”一样坚挺，而大量人口净流出的县城，比如东北、西北、中部和西南地区的小城市，房子沦为“白菜”也很正常。
调控会一直趋严，旧改会取代棚改，人口流动会加速涌入大城市，这样的形势是显而易见的，只有少量城市的极少数房子，才能享受高溢价，而那些地处偏远的小城，房子终将会成为无人问津的寻常商品。
未来的趋势，央媒最近也给出了正式的回应。
经济日报近日发表评论指出：房企破产是正常现象，不必过度解读，总体而言，“稳地价、稳房价、稳预期”的思路不会改变，房价大涨大跌的概率都很小，各地都将坚守“房住不炒”底线，遏制炒房、平抑房价，最大限度满足刚需和改善性需求。
啥意思？未来很长一段时间，房价不可能再出现类似2008-2017年那样的上涨趋势，人口流入多的城市可以“稳中微涨”购房需求少的城市可能“稳中有降”期待房子变成“钻石”或认为所有地方的房子都会变成“白菜”都是不可取的。
12月27日，华为心声社区发布创始人任正非的一篇采访。
他讲道：“当年如果不分股份给大家，我们可能就是一个小公司，就散了，重新又去干一个行业。怎么知道我不会去搞房地产呢？我最应该的是去搞房地产，不应该搞通信，这么傻，又苦又累又不赚钱。”
任正非这“两句话”看来是在开玩笑，听起来却有点辛酸，因为他说透了过去这些年房地产的现状。实体制造业的企业家，不如拿地卖房的房企，兢兢业业的刚需，不如投机赚差价的炒房客。